يکي از مواردي که کارشناسان بخش اعتباري با آن مواجه هستند ، موضوع ارزيابي وتعيين قيمت املاک اعم از مسکوني ، تجاري ، صنعتي وغيره جهت اجراي طرحهاي عمراني و يا ترهين وثائق بوده ولازم است در تعيين قيمت وبالطبع شناخت و تفکيک عوامل وپارامترهاي تعيين کننده، مرغوبيت و قيمت ملک از قبيل عرصه واعيان وامتيازات وهزينه هاي متفرقه آن دقت لازم بعمل آيد چراکه به تعبير کارشناسي، فرآيند گردآوري وارزيابي وتفکيک اطلاعات و داده هاي کمي، عوامل دخيل در موضوع کارشناسي است.
الف) از جمله عوامل مهم در تعيين قيمت ملک ، ارزش عرصه(زمين) آن مي باشد چراکه زمين مرغوب، اعيان قابل قبولي را پديد مي آورد و بالطبع اعيان مناسب، ارزش افزوده براي عرصه ايجاد مي کند بنابراين ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملي است که تأثيرگذارترين آنها بشرح ذيل بوده وپس از تحقيق وترجيحاً با استعلام از منابع معتبرمحلي، قيمت گذاري مي شود.
-اندازه ابعاد ملک وبخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک).
-کاربري ملک، چراکه برحسب نوع کاربري، ارزش آن متغير است.
- عرض معبر و تعداد گذرهاي مجاور ملک(چند بر بودن ملک).
-موقعيت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.
- امکان تغيير کاربري ملک توسط کميسيونهاي مربوطه.
- موقعيت استقرار و منطقه اي ملک وبطورکلي آيا اينکه ملک داخل محدوده شهرها است که براساس قانون تعاريف ضوابط تقسيمات كشوري مصوب 1362 و محدوده شهرك‌ها بر مبناي مصوبه مراجع قانوني انجام مي شود ويا ملک خارج از محدوده مي‌باشدو اولين قدم ، احراز مالکيت واطمينان ازمطابقت مشخصات ثبتي ملک با مشخصات محل معرفي شده توسط متقاضي است واهميت مورد مذکور بيشتر در املاک خارج از محدوده است چراکه معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظير پروانه يا پايان‌کار ويا حتي ملک همجوارداراي سند مالکيت رسمي، جهت مطابقت پلاک ثبتي املاک مجاور مي باشند.
- بررسي قرار گيري احتمالي ملک در مسير طرحهاي عمراني(ميزان عقب نشيني واصلاحي احتمالي).
ب)عامل اساسي ديگر تعيين قيمت ملک، ارزش اعياني(بناي) ملک مي باشد که خود شامل عوامل ذيل است:
-هزينه هاي شهرداري شامل عوارض صدورپروانه ، عوارض پذيره در املاک تجاري ، عوارض مازاد تراکم ، عوارض پيش آمدگي(بالکن) ، عوارض حذف پارکينگ(در صورت عدم تأمين مقدار لازم) ، عوارض کميسيونهاي مختلف، عوارض آتش نشاني وفضاي سبز و غيره.
-حق کسب وپيشه ويا حق سرقفلي در املاک تجاري که در ادامه در خصوص ماهيت وتفاوت آنها مختصراً توضيحاتي داده خواهد شد.
-هزينه هاي احداث بنا شامل طراحي وتهيه نقشه هاي اجرائي ،هزينه نظارت، هزينه مديريت اجراء، تهيه مصالح وتجهيزات لازم، تأمين ماشين آلات، در پروژه هاي خاص هزينه ژئوتکنيک(زمين شناسي) جهت تعيين مشخصات زمين محل احداث بنا، دستمزد و سايرهزينه هاي متفرقه.
بنابراين با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهيل و تسريع در ارزيابي وتعيين هزينه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه(نوع اسکلت وسيستم سقف) ومشخصات نما ونوع نازک کاري متعارف ومعمول و چگونگي ساخت، گروه بندي نموده وبراي هر گروه، هزينه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام مي نمايند وهزينه ساير الحاقيات از قبيل امتيازات وانشعابات آب وبرق وگاز وتلفن ،آسانسور، وجود تأسيسات سرمايش مانند چيلر وفن کويل، وجود ژنراتور تأمين برق اضطراري، امکانات رفاهي و ورزشي مانند استخر وسونا وجکوزي، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شيرآلات و لوازم برقي وتجهيزات آشپزخانه خاص، کارهاي چوبي، دکوراسيون ونماسازي هاي خاص، سيستم هاي امنيتي وغيره را به آن اضافه مي نمايند.
در برآوردقيمت پارکينگ وانباري ها وهمچنين مرغوبيت مکاني آنها ونيز امتياز افزايشي يا ضريب کاهشي در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف واستاندارد(ارتفاع عرف ومفيد واحد مسکوني 2.90 متر-حداکثر ارتفاع پارکينگ 2.20 متر-حداکثر ارتفاع مفيد پيلوت 2.40 متر-حداکثر ارتفاع زيرزمين 2.20 متر- ارتفاع عرف و مفيد واحد تجاري 4.50 متر)، شرايط نورگيري، چشم انداز و معماري داخلي ملک، ودر مجتمع هاي مسکوني وجود حقوق ارتفاقي مانند نورگير و حياط مشاعي وغيره، واقع شدن بنا در زيرزمين با توجه به شرايط نورگيري و آلودگي هوا وآلودگي صوتي ناشي از موتورخانه وساير موارد، مي بايست در نظر گرفته شود.


پس از برآورد قيمت ارزش بنا، بايد مبلغ ريالي مذکور را نسبت به سن بنا تعديل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعيت ظاهري ملک وتجربه وقضاوت مهندسي ارزياب مي باشد. البته نشريه کارشناس(ويژه کارشناسان رسمي دادگستري) جدولي بشرح بالا ارائه نموده که براساس آن مي توان ضريب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود. نکته بسيار مهم اينکه جدول مذکور جهت املاکي است که استاندارهاي ساخت وساز در حد عرف وحداقل در آن رعايت شده باشد بطوريکه در بعضي از مناطق که ساخت وساز در آنها طبق ضوابط واصول فني صحيح اجراء نشده است، ساختمانهايي با حدود 25 سال قدمت، غير قابل استفاده بوده وعملاً وجود بنا در آنها بدون در نظر گرفتن مصالح قابل استفاده به جاي مانده از عمليات تخريب ،معمولاً به دليل تأثير دستمزد و هزينه هاي تخريب، منجر به کاهش قيمت ملک خواهد شد.
از موارد مهم ديگري که در ارزيابي املاک تجاري مي بايست تعيين واعلام گردد، بررسي حق کسب وپيشه وتجارت ويا حق سرقفلي وتعيين مبلغ ريالي آن مي باشد ولازمه اين کار درک و شناخت درست اين دو عامل وتفاوتهاي بين آنها است.
سرقفلي حقي است مالي وقابل معامله که براي متصرف قانوني آن،توسط قانون به رسميت شناخته شده است وعمري به درازاي عقد اجاره دارد اما حق کسب وپيشه عمري کوتاه وحدوداً 60 ساله دارد. حق سرقفلي مختص مستأجر نيست و مالک قبل از اينکه ملک را به ديگري واگذار کند، اين حق را دارد که آن را به اولين مستأجر واگذار نمايد واين عمل الزامي به ادامه رابطه استيجاري نيست.به عبارتي سرقفلي وجهي است كه مالك (خواه مالك عين باشد يا منفعت) در ابتداي اجاره و جداي از مال الاجاره از مستاجر مي گيرد تا محل را به وي اجاره بدهد و واگذار كند.
حق کسب وپيشه به مالک اختصاص ندارد واين حق، ايجاد شده از رابطه استيجاري است ودر واقع نتيجه فعاليت مستأجر مي باشد به طوري که مستأجر در نتيجه فعاليت اقتصادي، مشترياني را جذب کرده وموجب معرفي محل ورونق تجاري ملک مي شود وقابليت انتقال به غير را همزمان با منافع عين مستأجره دارد (نقل از نشريه کانون سردفتران). بنابراين بعد از اينكه مستاجردر محل مورد نظر كار و فعاليت كرد و مشتري و اعتبار بدست آورد، حقي براي او به وجود مي آيد كه به آن حق كسب و پيشه و تجارت مي گويند.
نکته بسيار مهم اينکه در سال 1376 قانوني در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصويب رسيد و مقرر گرديد كه اخذ سرقفلي در مواردي كه در قانون مزبور آمده جايز است اما مطالبه هر وجهي غير از سر قفلي ممنوع است. در نتيجه به موجب اين قانون هر قرارداد اجاره اي كه از سال 1376 به بعد در خصوص اماكن تجاري منعقد شده، گرفتن سرقفلي در آنها جايز است اما حق كسب و پيشه و تجارت به مستاجر تعلق نمي گيرد. بر اين اساس ماده 6 قانون سال 76 مي گويد، هر گاه مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار كند مي تواند مبلغي به عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت كند و مستاجر مي تواند در طول مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستاجر ديگر به عنوان سرقفلي در يافت كند مگر آنكه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد.
تبصره الف: چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستاجر با دريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار كند، پس از پايان مدت اجاره، مستاجر اخير حق مطالبه سرقفلي را ازمالك ندارد.
تبصره ب : در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل كند، هنگام تخليه، مستاجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادلانه روز را دارد.


مسعود دالوند – کارشناس امور مهندسي منطقه لرستان